注意：签字付款，房子也未必就是你的！

——听律师给咱讲讲房屋买卖中应注意的那些事儿

签了合同也付了款，房子就是我的了吗？那可未必！譬如卖房人认为房子卖便宜了，反悔不卖了，买房人又该如何来维权呢？为帮助购房者在交易过程中防范风险、减少纠纷、避免损失，今天，让我们来听听河南大为律师事务所毕献星主任和赵戈戈律师针对房屋买卖中常见的一些问题进行的相关法律解读：

普法知识点一：物权？债权？买房记得及时办过户！

房屋属于不动产，其产权变更须依法登记才有效。即使双方签了合同，未办理物权登记，依据合同你只享有对房子的债权。债权是别人欠你的，物权是已经是你的。依据物权优先于债权的基本原则，如果卖房人将房屋再卖与他人并办理了登记，即便你之前签的买卖合同被法院判决有效，也会因未办理产权转移登记而无法取得房屋的所有权，面临只能去向卖房人索赔的窘境。

普法知识点二：签了合同又不卖了怎么办？

买卖双方签订了合同后，卖房人又因房价上涨等原因不想卖了，那么买房人根据自己的情况可以有两种选择：

当买房人要求对方继续履行合同时，根据《合同法》的规定，除非合同不适宜继续履行的情形外，买房人都可以诉诸法院要求卖房人继续履行合同要求的内容，并赔偿相关损失。

而当买房人希望行使解除权解除合同时，需要通知对方。但要注意如果双方约定了解除权要在一定期限内行使，那么超过了约定期限，就不能再要求解除合同了。当合同解除后，违约责任条款仍然有效，定金等约定依然适用，无过错的一方还可以要求对方赔偿损失。

普法知识点三：定金、违约金、赔偿金，区别是啥？

买房时，定金、违约金可不能随便写，赔偿金也要符合实际损失和相关法律规定。

定金是买家交付给卖家的，用来对购房合同进行担保以约束买卖双方。定金须在合同中写明交付期限，且不得超过主合同标的额的20%。合同履行后已付定金应抵作价款或者收回。当买房人违约时，无权要求返还定金，卖房人违约的，应当双倍返还定金。

违约金通常指买卖双方在合同中约定的一定金额，用来惩罚违约行为，一般来说不宜超过实际损失的30%，可根据实际损失适当调整。

其他包含房价波动等造成的实际损失，则需要相关机构鉴定决定。

普法知识点四：买到的房子被抵押怎么办？

卖房人隐瞒实情，导致买到了早已被抵押的房子，该怎么办呢？买房人可以选择行使涤除权，代替卖房人清偿其债务，使房子的抵押权消灭，取得房屋所有权，事后可以向卖房人追偿。或者要求退房并赔偿损失。因卖房人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

买房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

普法知识点五：夫妻共有的房产不可大意！

通常的共有人都会在房产证上列明，共有人不同意出卖房屋，无权处分。但夫妻共有的房屋，有时房产证只显示一方的名字。依据《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产购买的住房，即使登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产，因此，为避免日后纠纷，购买已婚者的房屋时，必须要求核实夫妻二人的身份信息，并且都在合同上签字。

普法知识点六：遇到“一房两卖”怎么办？

这种情况相对比较复杂，通常首先考虑的是前后两个买房人，谁先办理了过户登记，那么他就取得了房屋的所有权，另一个买房人就只能向卖房人索要赔偿了。其次如果是都没有办理过户的情况下，还要根据预告登记、网签备案、交付房款、实际占有、合同签订的顺序等因素逐个考量才能确定谁应取得房屋的所有权。因此，“一房两卖”的问题往往非常复杂，买房时一定要擦亮眼睛，事先调查清楚，并及时办理过户，以保障自己的合法权利。

普法知识点七：遇到司法查封怎么办？

刚买的房屋没来得及过户，就因卖房人欠债被债权人申请保全给查封了，或者全款买来的新房，刚入住就因开发商拖欠工程款被查封了，遇到这种烦恼时应该怎么办呢？依据买房人房屋付款以及实际占有入住等情况，及时提出执行异议，必要时须采取诉讼手段来维护自己的合法权利。

以上列举的几类问题，仅仅是购房风险中的冰山一角，解决的方法也须依不同情形对症下药。房子的事儿是咱老百姓的大事儿，当遇到了问题，除了了解上述的风险，无论采取什么方法，有何诉求，专业的事交给专业的人，找个律师来帮你无疑是最佳的选择。