有关物业管理、业主大会、业委会你知道多少？

      【居民问询】建设中路红卫社区邮电局家属院业主反映，该小区近半年来一直没有物业，处于无人管理状态，咨询如何成立业主大会，想成为业主委员会成员有什么条件，业主大会和业主委员会又有哪些职责？

【热点名词】业主大会：依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法律法规的规定，由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主委员会：由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，对业主大会负责。

【权威解答】针对市长热线群众来电咨询较多的有关业主委员会的问题，市房产管理中心物业管理科负责同志根据有关法律法规规定，就成立业主大会问题进行如下政策解读：

一、关于成立首次业主大会的问题

成立首次业主大会有两个前提条件：一是符合下列条件之一：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。二是建设单位或者十人以上业主联名向街道办事处、乡镇人民政府提出申请。

首次业主大会筹备组负责成立首次业主大会筹备事宜。首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（四）拟定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

首次业主大会筹备组的成立事宜。首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府在收到申请后三十日内组织成立。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组人数应当为七至十一人的单数， 其中业主代表人数比例不低于二分之一。街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主意见后制定业主代表产生办法，产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决等内容。其中业主代表的基本条件不得低于本规则业主委员会成员条件。

首次业主大会成立事宜。街道办事处、乡镇人民政府应当在首次业主大会筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

二、关于业主委员会成员条件的问题

业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件：（一）遵守国家有关法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；（二）具有完全民事行为能力；（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；（四）具有一定的组织能力和履职时间。

经街道办事处、乡镇人民政府审查后，被提名为业主委员会候选人的，还应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意才可当选业主委员会成员。

三、关于业主大会和业主委员会职责问题

业主大会履行下列职责：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）制定和修改业主大会会议表决规则；（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（九）决定筹集和使用专项维修资金；（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第八、九项规定的事项， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意； 决定前款其他事项， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。