南阳市人民政府关于中心城区城中村改造遗留项目的处置意见

近日，南阳市人民政府网站发布一份文件，名为《南阳市人民政府关于中心城区城中村改造遗留项目的处置意见》。

个人认为这是一份非常关键的文件，极有可能对未来N年的南阳楼市及南阳城建的整体格局产生深远影响。

全文转发如下，不做任何解读。宛城区、卧龙区人民政府，城乡一体化示范区、高新区管委会，市人民政府有关部门：为加快推进中心城区城中村改造遗留项目的实施，妥善化解遗留问题，保障群众及依法诚信经营参改企业的合法权益，贯彻落实中心城区土地管理“六统一”政策，按照相关法律法规和我市城中村改造相关政策规定，并经市政府第12次常务(扩大)会议研究同意，现就中心城区城中村改造遗留项目处置工作提出以下意见，请认真遵照执行。

一、工作原则以规范和促进中心城区城中村改造为目标，遵循政府主导、区级负责、规划引领、净地出让、安置优先的原则，依法、健康、有序实施改造，量力而行，稳妥推进整体改造工作。

二、适用范围中心城区经市政府批准且已实施(已进行征迁或建设)的城中村改造遗留项目，适用本意见。

三、政策调控(一)项目管理

1.项目修建性详细规划、改造方案的编制，按照征迁安置面积与补偿开发面积不大于1：3的比例控制，征迁安置面积由区政府(管委会)根据项目征迁补偿安置方案核定。符合安置条件采取货币补偿的征迁面积(含非个人房屋)，计入安置总面积，相应货币补偿金额不作为改造成本核算。

2.项目改造方案由区政府(管委会)组织编制。改造方案编制范围为项目区内已实施征迁及建设区域。市城中村(旧区)改造办公室(以下简称市城改办)对项目改造方案编制工作进行督促、指导，项目改造方案由区政府常务会议(管委会主任办公会议)研究批准后，报市城改办转相关部门备案。市自然资源和规划局根据确定的项目改造方案，组织编制项目控制性详细规划，区政府(管委会)组织编制、报审修建性详细规划。

3.项目安置面积与补偿开发面积不大于1：3的，由项目区自求平衡，不再另行配地；已满足安置面积与补偿开发面积1：3的剩余土地，由市政府统一储备。

4.已建成项目，区政府(管委会)按照安置面积与补偿开发面积不大于1：3的比例，核算项目地上部分建设规模，大于1：3部分建筑，按照25%的比例，由项目单位向区政府(管委会)无偿移交符合交房条件的成品房屋(移交商业、商务部分的建筑按2倍住宅面积计算)；无法移交的，按照项目开工当期住宅商品房销售平均价格，向区政府(管委会)缴纳相应资金，市、区4：6分成。住宅商品房销售平均价格由区政府(管委会)函告市房管中心，市房管中心按照项目开工当期已销售并网签的住宅商品房平均价格(项目已销售未网签的，参照同类区域同期开工销售并网签项目的住宅商品房平均价格)确定；也可由区政府(管委会)或其指定的单位委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

5.项目全部或部分区域已征迁未建设的，区政府(管委会)对项目区域或已征迁相对集中区域，按照不大于1：3的比例核定安置与开发面积，拟定改造范围，编制改造方案。

6.按照确定的项目改造方案，确需分宗供地的，可以分宗供地(不适合分宗供地项目除外)。

7.具有下列情形之一的，由区政府(管委会)协调原参改企业退出，并函告相关部门。

(1)原参改企业自愿放弃改造并经区政府(管委会)同意的；

(2)项目不适合分宗供地且参改企业无能力继续实施的；

(3)项目分宗供地后参改企业仍无能力继续实施的；

(4)区政府(管委会)认为原参改企业不适合继续实施改造等其他情形。8.项目改造用地出让时，区政府(管委会)应当完成规划区域内征迁(含代征公共设施用地)；安开比大于1：3的项目，区政府(管委会)在向市自然资源和规划局移交土地时，应出具已落实移交房屋或足额交纳相应资金的证明。

9.项目区内新增建设用地享受城中村改造优惠政策。项目改造用地土地出让收益，扣除应上解部分等费用外，市级不参与分成，用于项目区域补偿安置和公共基础设施建设。

(二)安置房建设与管理

1.安置房建设用地应先行征迁，先行出让，安置房应当集中规划，先行建设，先行竣工。

2.配套开发用地供应与安置用地开工率、安置房交付率及网签率相结合。

(1)安置房开工与回迁方面

①安置房开工率达到50%后，方可开始供应配套开发用地，供应率不高于配套开发用地面积的40%；

②安置房开工率达到100%后，配套开发用地面积最高供应到60%；

③安置房交付率达到50%后，配套开发用地面积最高供应到80%；

④安置房全部交付时，配套开发用地面积最高可供应至90%，剩余10%未供应开发用地原则上应形成单宗地；

⑤对于改造区域总实用地面积较小(低于50亩)不适合分宗供地的，安置房建设资金应足额交纳至区政府(管委会)指定账户后，配套开发用地可与安置用地一并供应。安置房建设符合以下条件视为“已开工”：需挖深基坑的项目，按照工程设计基坑开挖完毕；使用桩基的项目，按照工程设计打入所有基础桩；其他项目，按照工程设计地基施工完成三分之一以上。

(2)网签方面在安置房网签基本完成后，方可供应项目最后一宗配套开发用地；也可由区政府(管委会)根据项目情况，对安置房网签办证所需的税、费进行测算，参改企业在区政府(管委会)指定账户预存不低于安置房网签办证税、费总额1.5倍的费用后，方可供应最后一宗配套开发用地。

四、其他事项

(一)对未经市政府批准，区政府(管委会)已组织征迁且纳入2014年中心城区房地产市场秩序专项整治的项目，经区政府(管委会)核实认定，并报经市政府批准后，可参照本意见执行。

(二)鉴于由财政拿出专项资金(土地出让总价款的80%)用于城中村(旧区)改造项目土地出让资金运转造成较多遗留问题，宛政纪〔2015〕42号和宛政纪〔2016〕40号会议纪要精神于2019年10月15日后不再执行。

(三)原城中村改造政策规定与本意见不一致的，按照本意见执行。已批准且已实施的旧区改造遗留项目可参照本意见执行。

(四)本意见由市城改办解释。本意见执行中未尽事宜按照“一事一议”原则，由市城改办会同相关部门和辖区政府(管委会)研究提出意见，报市政府同意后执行。